<<マイホームの譲渡損失について>>港北ＮＴあざみ野の物件売買、不良債権物件の解決はみつや不動産

土地建物の譲渡損益は次式で求められます。

次式がプラスなら譲渡益、マイナスなら譲渡損失です。

譲渡価額－（取得費+譲渡費用）＝譲渡損益

 

建物の取得費は、購入（新築）時の取得価額から減価償却費相当額を控除して求めます。

土地建物の譲渡損失は、原則として他の所得との損益通算は認められていません。但し、主たる居住用財産の譲渡損失については、以下の特例があります。

譲渡した年の１月１日において、所有期間から５年を超えている居住用財産（マイホーム）を譲渡し、譲渡損失が生じている場合、譲渡した年の他の所得（給与所得等）と損益通算でき、損益通算後の損失金額は翌年以後３年間繰越し、各年の総所得金額から控除することができる特例です（所得税・住民税）。

尚、譲渡先が夫または妻、直系血族、生計を一にする親族などの場合は認められません。マイホームを買い換えた場合と買い換えない場合（賃貸住宅に入居、親の自宅に同居等）では、内容が異なります（表）。

一定の居住用財産を取得し居住した場合、譲渡損失の金額が全額、特例の対象となります。但し、住宅の敷地に係る譲渡損失の金額のうち面積500㎡を超える部分に相当する金額は、翌年以後に繰り越すことは出来ません。この特例は、住宅ローンを組んで新たな居住用財産を取得することが要件とされ、住宅ローン控除との併用が認められています。但し、この特例により所得税がゼロの年は実質的に使えません。

例えば賃貸マンションに移り住む等、新たに居住用財産を取得しなかった場合には、譲渡損失のうち、「譲渡資産の住宅ローン残高－譲渡価額」が上限とされます。つまり、譲渡金額全額を返済に充当しても残ってしまう住宅ローンの金額が、特例の対象となります。

 

※at home TIME　july 2022 NO.487より抜粋