首都圏は「今」急激な住宅特需です
弊社はともかく皆様のお役に立つであろう不動産の新鮮な情報をお届けしております。この弊社の立場は不変ですが、今回だけは、弊社の考え（将来ご売却予定の土地は「今」ご売却）を強く申し上げます。「今」、物件が全く不足しています。ですので、公示地価・基準地価といういわゆる相場から10％以上の高価格での成約が可能です。「今」、テレワーク（パソコン２～３台を駆使）⇒在宅勤務の強い要請により、より広い家の需要が急激に高まり、「住宅特需」が起きています。それも半端ない特需です。今までのバブル（30～35年前の日本の円高プラス金融のバブル＝1991年に崩壊、13～16年前のアメリカ発サブプライムローンを基とする債権金融バブル＝2008年リーマンショック）と違い、「今」の首都圏は、きちんと住宅需要が底固くあります。それも急激な特需です。逆に都心部のオフィスはこの1年間以上も空室率は増え続け、賃料は16カ月下がり続けています。１２年後には、日本全体の住宅の空き家率は30.2%まで増えます「今」の高価格は、今後あり得ないと思います。
「今」物件売却をお任せいただいた時、必ずや地主様のご満足いただける売却を成功させます。ご所有されている物件の建築基準法などの規定、評価査定価格（成約予測価格）をいつでもお聞き下さい。直ぐに回答いたします。
新築ビル、空室率14％の異常な高さ…都心テナント解約続出＆大量供給で市場悪化
東京都心部のオフィスマーケットの悪化が止まらない。毎月発表される三鬼商事の調査によれば、2021年10月における都心5区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）の1フロア100坪以上のオフィスビルの空室率は6.47％。貸手借手の有利不利が決まる分水嶺とされる5％を上回る水準に悪化している。すでにコロナ禍の影響が出始めていた前年4月の空室率が1.56％であったが、実に1年半ほどの間に4.91％もの上昇は、これまでに例を見ない上昇幅である。
大型テナントの解約ラッシュ
ところが、最近では都内各所で大型テナントの面積縮小や解約が相次いでいる。ヤフーを傘下におくZホールディングスは、今般賃借しているオフィスの約4割に相当する3万平方メートル（約9000坪）を解約すると発表、世間を驚かせた。具体的には千代田区の赤坂見附駅付近にある紀尾井タワーの7フロア、赤坂Kタワーの5フロアだ。ヤフーはIT、情報通信系のフロントランナーだが、多くの社員がテレワークを今後も継続するなか、オフィスのあり方を根本的に見直すとしたものだ。
大規模オフィスが続々竣工
影響は今後オープンする新築ビルのテナント募集にも出始めた。21年10月の空室率は6.47％だが、これを竣工6カ月以内の新築ビルについてみれば、空室率は14.03％におよぶ。前年同月は2.13％だから、その変貌ぶりは瞠目に値する。浜松町に再開発される世界貿易センタービルも今のところ2割程度の空室があるという。また東京駅八重洲口にオープンした常盤橋タワーも満室オープンとはならなかったようだ。
「これまでも2003年問題とか13年問題はあったけど、みんな乗り越えたさ。だから平気」などと楽観していると、世の中はある日大きく変わった姿として業界関係者の目の前に現れるかもしれない。変化を見通すことが今、重要なのである。
牧野知弘「ニッポンの不動産の難点」より抜粋
バブル期超えるマンション価格、今後はどうなる？
２０２１年は、マンション価格の上昇が際立つ一年だった。不動産経済研究所によると、１―１０月の首都圏マンションの平均販売価格は６５６５万円。このまま高値で推移すると、バブル末期の９０年の６１２３万円を超え、通年で過去最高価格になる見通しだ。コロナ禍で家族で過ごす広めのリビングなど新たな住宅ニーズが出てきたことが価格を押し上げる。だが、価格高騰が続くと、消費者心理を冷え込ませるリスクもはらむ。
「３０代の若い人でも億ションを買っていく。売り手ながら、よく買えるなあと感じる」。あるマンション販売大手首脳は、昨今のマンション市況の活況さに驚きを隠さない。
マンション価格はコロナ禍以前から、建設現場の人手不足に伴う施工費上昇などから上がる傾向にあった。１４年に５０００万円を突破し、コロナ禍で仕事部屋など新たな住宅需要が追加され、２０年に６０００万円台に突入。２１年はさらに上がり続けた。
価格が上昇しているものの、マンション販売は好調だ。三井不動産や住友不動産など大手不動産会社が協力して開発する大規模マンション「晴海フラッグ」（東京都中央区）は、最高価格２億２９２０万円を含む６３１戸を１１月に販売したところ、最高倍率は１１１倍とバブル期を思わせる倍率だった。
低い住宅ローン金利に加え、「将来のインフレ懸念から、今のうちに買っておいた方が得と見る人がいる」（不動産業界関係者）という。
ただ、今後もマンション市況の活況が続くかどうかは読めない。過去を振り返ると、１回目の緊急事態宣言が起きる以前、２０年１―３月の首都圏マンション販売は、前年同期比で３０％台の落ち込みだった。要因は「施工費増加によるマンション価格の上昇で買い控えが起きていた」（不動産経済研究所の松田忠司主任研究員）。今回も高くなり過ぎると買い控えが起きかねない。どこまで消費者がついていくのか、２２年は注目の年になる。
日刊工業新聞2021年12月6日
新築マンション価格がバブル期超え、価格を押し上げた4つの要因
首都圏新築マンションの価格が高騰を続けている。
先月18日、不動産経済研究所が公表した首都圏新築マンションの平均価格は、前年同月比で10.1％上昇し6750万円となり、10月としてはバブル期の価格を超え過去最高となった。
新築マンションの価格は上昇し続けるのだろうか。これまでの価格推移を振り返りながら、高騰の背景や今後の動向を予想する。
新築マンション価格は2013年から上昇
まず、最新の新築分譲マンションの価格を確認する。新築分譲マンションの市場動向調査などを行っている「不動産経済研究所」によると、一都三県で10月に発売された新築マンションの平均価格は6750万円で、前年同月比10.1％上昇した。
地域別でみると、東京23区が8455万円（同11.8％上昇）、神奈川県が5101万円（同11.0％減少）、埼玉県が4698万円（同16.7％上昇）、千葉県が4288万円（同4.2％減少）と、東京23区が全体の価格を押し上げている状況だ。
そもそも、新築分譲マンションの価格はどのように推移してきたのだろうか。
全国宅地建物取引業協会連合が公表している「不動産市場動向データ集 年次レポート」によると、過去の平均価格の最高額は1990年の6123万円だった。しかしバブルがはじけ、翌1991年からは徐々に下落。その後は2007年ごろまで4000万円台前半で推移していた。
しかし、日銀の「異次元金融緩和」による住宅ローン金利の低下で需要が増え、新築マンションの供給が減少したことで、不動産価格は徐々に上昇していく。
2012年の新築マンション平均価格は4540万円だったが、2013年に4929万円、2014年に5060万円と毎年上昇が続いた。そして昨年、2020年にはバブル期以降の最高値である6083万円となった。
さらに、2021年上半期（1～6月）は6414万円だったことから、今年はバブル期に記録した最高額を上回ることになりそうだ。
楽待不動産投資新聞 高幡和也 2021.12.14
