不動産会社の不良債権をみつや不動産が解決
ベテランの不動産会社の不良債権をみつや不動産が解決！
弊社は、ベテランの不動産会社社長の所有している「不良債権」物件の任意売買を成功させています。みつや不動産がプロの実力を持つ不動産会社だからこそ、成功させています。
１．ベテラン不動産会社の社長がお手上げ
債権者（銀行、信用保証会社、債権回収会社など）は、満額というより、早期に効率よく融資金を回収するため、スピーディーに時価（勿論高めの時価）での売却を要求します。
税務署（含市役所、区役所、都税事務所など）は、滞納の税金の全額（少なくとも本税は100％）納税が差押解除の絶対条件です。スピードよりも100％納税が条件です。
しかも横浜市、横須賀市、川崎市、都税事務所、厚木市、町田市などは、滞納あると直ぐに差押します。税務部門は公権力ですので、裁判所を経由せず、直ぐに直接差押できます。
金融情勢や社会情勢によって、債権者・税務署の方針は刻々変わります。不動産会社社長の個人資産が債務超過になり、差押あるいは、競売申立てをされると、ベテランであっても、その社長の過去の知識では、通用しません。すぐにお手上げとなってしまいます。
２．みつや不動産は、ベテラン不動産会社から任意売買を依頼され、成約しています。
実例① この道４０年の古株の不動産会社の所有する東京港区のビル用地を売却。
Oさんは、この道40年の不動産会社の社長で、いわゆるバブル期に銀行の勧められるままに約20物件を購入し、資産家になりました。しかしバブル崩壊し、物件すべて差押され、どんどん競売（裁判所による強制的な売却と言えます）で失っていきました。
最後に都心の港区のビル用地だけが残りました。債権者である大手債権回収会社は、価格（時価）の回復（1億3千万→2億円）を待って競売を申立てました。Oさんは、その間の固定資産税約600万円をすべて滞納したために、都税事務所が差押しました。
しかもその土地は一部に地上権があり、一部に境界争いもありました。評価額を決めるのも難しい物件でした。
Oさんは、何回も任意売却をトライし、友人の不動産会社を通して購入希望者（社）も探してきましたが、債権者と都税事務所の両方から否認されてしまいました。Oさんは八方塞がりとなり、弊社に解決を依頼しました。
弊社は急ぎ物件調査し、直ぐに境界争いを解決させました。次に、地上権と物件評価額を正しくリンクさせた資料を作成し、債権者の都税事務所と突っ込んだ議論を行ない、物件評価額についての認識を一致させました。債権者側の高い評価の認識を、もっと低額の評価に変えさせました。そして、Oさんの資産状況、生活状況を隠さず報告しました。
こうして、債権者からも都税事務所からも必ず解決する為の妥協をひきだし、任意売却をさせました。
成功のポイントは、仲介の不動産会社は弊社だけだったので、債権者と都税事務所と直接の議論ができたことと、非常に細かい内容の契約条件を買主様と決められたからです。
中途半端でなく、100％弊社に任せてくれたからこそ、WIN・WINの成功を収めました。
実例② 譲渡税8千万円を滞納した横浜の大地主のマンション・ビルを売却。
Yさんの家は代々横浜市南部では広く知られた大地主で、昔から不動産会社（Y社）を経営していました。いわゆる地主不動産会社です。
お父さんの時代に、土地開発分譲を大規模に行ない、当初は大幅利益を上げ順調でした。そして、これまでの5倍から8倍に投資規模を増やし、中堅地方銀行もどんどん110％融資をしました。そこにリーマンショック（平成20年）が来て、銀行は一斉に融資引き上げました。Y社は、開発物件の売却だけでは全く足らず、Yさんのお父さんのご先祖からの物件も、ご自宅の庭もやむなく次々と（約5億円）売却しました。
その心労で、Yさんのお父さんは突然亡くなりました。その時の残存債務額は、所有しているマンション・ビル、ホテルの資産額の合計よりも低額、つまり債務超過ではなかったので、Yさんは外資系証券会社の財務部長をやめて、すべて相続しました。
Yさんは債務を少しでも減らすべく、古いマンション・ビルから売却することを決めましたが、お父さんの時代の物件売却の譲渡税（長期譲渡課税20％）8千万円滞納のために東京国税局から差押されていました。東京国税局は満額納税以外に差押解除しない、との方針でした。
Yさんは古いマンション・ビルの売却が暗礁に乗り上げてしまい、ネット検索でみつや不動産を見つけ、相談しました。
弊社の考えた戦略は、
（１）先ず東京国税局との信頼関係を築き上げるために、銀行の担保が入っておらず、東京国税局が差押していた土地40坪をスピーディーに弊社が路線価に近い「時価」で購入し、売買代金全額を東京国税局に納税する。（実際に東京国税局は、Yさんもみつや不動産も「誠実で確実だ」と信用してくれた。）
（２）このマンション・ビルは古い（から安い）ので、利回りが10％強であり、また駅歩7分でロケーションよく土地の資産価値あるので、相続対策用の物件を探しているお客様に紹介する。（実際に東京世田谷区在住のお客様に買っていただいた。相続終わったら建て直す、とのこと。）
（３）その古いマンション・ビルの時価は1億5千万円で、銀行の債務は2億7千万円、東京国税局は勿論差押していました。銀行、東京国税局が、それぞれ建前に少しでもこだわるならば売却できず、塩漬けになるだけの事態であることを理解し、納得していただく資料（賃貸借契約書、賃借権発生の時期、雨漏りを示す写真等々）約50枚を集め、提出し、それぞれ丁寧に説明する。
※結果：1億5千万円の売買成約できました。先順位の銀行が後順位の東京国税局の差押解除について、「ハンコ代」を数十万円でなく3百万円を認めたことも異例なら、東京国税局が滞納税金の100％でなく、約4％の3百万円納税で了解したことも異例でした。尚、上記以外に秘策がもう一つありましたが、プライバシーにあたるので、ここには書けませんことをお許し下さい。
3 競売入札のプロの不動産会社から任意売買を依頼され、成約しました
宅建番号(5) で、毎月くらいに競売物件を入札している、競売のプロの不動産会社から、「任意売買で購入したいが、その債権者と交渉して、なんとかしてほしい」と頼まれました。
物件は東京新宿の駅徒歩5分の戸建て物件で、クセのある物件でした。債権者は不動産担保ローン会社（競売差押物件のプロ中のプロ）、その業界の信用組合、都税事務所の3社で、債務額は合計6,200万円でした。債務額からして、価格決定権を持つ不動産担保ローン会社を先ず訪問しました。
弊社は空手では参りません。公図、登記は勿論、道路図、実測図、写真（それも欠点がよくわかる10枚）、および任意売買提案書を持ち、いわゆるプレゼンテーションを行い、債権者の損切りの本音（大巾なのか、小巾なのか）を引き出しました。そして、弊社は3,600万円が本音と分析しました。同席していた購入希望の不動産会社は「2,800万円から交渉してくれ」でした。
2,800万円から交渉しましたが、やはり結果3,600万円で、信用組合は「ハンコ代」、都税は8千円ですべて解決しました。弊社は、実際をしっていますし、いわゆる「呼吸」、ここで吐くのか、吸うのか、どれくらいでよいのか、をわかっています。
