登記申請の義務化開始

所有者不明土地問題を解消するための施策

令和6年4月、所有者不明土地の発生を抑止するための施策として、相続等の登記申請の義務化されます。

住所変更等の登記申請の義務化に関する改正は、令和8年4月1日に施行されます。

所有者不明土地と発生原因

所有者不明土地とは、不動産登記簿を見ても所有者を知ることができず、またはその所在を知ることができない土地のことをいいます。

相続や、遺贈によって土地の所有権を取得しても、「遠隔地なので使用・管理が難しい」、「そもそも所有権を取得したことを知らされていない」など、近年、さまざまな理由で相続等の登記をしない、もしくはすることができないケースが増えていると指摘されています。

どのような問題が生じるのか

このように土地が管理されないまま放置されれば、周辺の環境や治安の悪化を招きかねません。また、所有者に連絡がつかないと防災対策や開発事業の妨げとなりかねません。

また、所有者に連絡がつかないと防災対策や開発事業の妨げとなりかねません。

これまでの民事法制においては、工事や開発の対象土地については土地所有者全員の同意、遺産分割未了により相続人の共有状態にある土地の提供等は共有者全員の同意がそれぞれ原則とされていました。このことから、所有者（共有者）を確定するための労力と時間が大きな社会的負担となってきました。

問題解決のための施策とは

この問題を解消するために、現在、二つの施策がとられています。

一つは所有者不明土地の利用の円滑化及び管理の適正化です。

「所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法」を制定し、工事・開発事業者側は都道府県知事の裁定で所有者不明土地の収用・使用をすすめられるようにしました。

また、民法の一部を改正し、土地所有者側も、所在等不明共有者の同意事項やその持分の取得や譲渡について裁判所に決定を求めることができるようにしました。これまでは何が何でも所有者を追跡し、そのハンコを取り付けるという労力・時間が必要でした。しかし、合理的範囲内の労力でクリアできるようになったことは画期的なことといってよいでしょう。

さらに、改正民法において、所有者不明土地管理命令、管理不全土地管理命令など、従来の相続財産管理・不在者管理制度とは別に、所有者または所在等不明のケースに特化した制度を整備し、都道府県知事等も利害関係人としてこれらの裁判を求めることができるようにしました。

もう一つは所有者不明の土地の発生の抑止です。社会経済情勢の変化に伴い、相続等により取得した土地の所有を欲しない者が増えてきていることへの対策として、「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」を制定し、一定の要件の下、所要の費用を負担すれば、相続等により取得した土地の国庫への帰属を申請できるようにしました。

また、「不動産登記法」の一部を改正し、相続等により所有権を取得した者は、相続開始・所有権取得を知ったときから3年以内に、相続等による所有権移転の登記申請、または相続等について所定の申告をしなければならないこととしました。（この施行は令和6年4月1日）。

令和8年2月2日に施行されるものとして、所有不動産記録証明制度の創設があります。これまで遺産である不動産の検索は名寄帳（納税者が特定の市町村内に所有する不動産の一覧情報）や権利証の確認といった方法に頼っていましたが、この制度を利用すれば、名義人本人または相続関係者は、自らまたは被相続人名義の全国の不動産について、一覧化した情報の交付請求ができるようになります。さらに、同年4月1日には、所有権登記名義人の住所・氏名変更登記の義務化（申請期限は2年）、法人が所有権名義人である場合の登記事項の追加（会社法人番号等）、国外居住者が所有権名義人である場合の登記事項の追加（国内連絡先住所・氏名等）が施行されます。

次世代・社会のために

長年にわたって放置されてきた土地の利用・管理については前記の特別措置法・改正民法でカバーできるようになったものの、これからは、『次世代、そして社会に迷惑をかけないようにする』という問題意識をもって行動することが重要になっていくでしょう。

例えば、現在の実家には誰も住んでいない、いつか別荘を建てようと購入しておいた土地がそのままになっているといった事情があれば、名義人本人が元気なうちに処分することを検討した方が良いでしょう。また、将来の相続手続きを簡素化し、遺産相続手続きが長期化しないようにするためには、遺言手続きを

活用することも有効です。公正証書だけはなく、登記所に保管してもらう方法でも検認手続きを経る必要はありませんので、公証役場や登記所に相談してみてはいかがでしょう。

相続登記については、3年の猶予があるとは考えず、少なくとも遺産分割協議の成立までは速やかに行うことが望ましいでしょう。

関係者全員と親和的な関係にあっても、時間が経つと関係者が増える可能性もあり（図表）、遺産分割協議書とともに登記所に提出する印鑑証明書には有効期限がないからです。

尚、事業用不動産の継承については、家族信託の方法や法人化を検討することも考えられます。そのような場合は、司法書士等の専門家への相談をお勧めします。

at home TIME 2022/10　より抜粋