2019.11 バブル崩壊、年金不足問題
日本の不動産と「2千万円不足」問題について
１．27年前の鄧小平の「南巡講和」と日本の不動産バブル崩壊
現在、香港が震源地として中国全体が揺れています。思い返すと1989年（平成元年）6月に「天安門事件」が起き、その直後に日本の不動産バブルがピークとなり、3年後の1992年にバブルは崩壊した。日本で「自殺」を含めバブル被害者が続出した。年表にすると以下のとおり。
1968年（昭和43年）
弊社代表鏑木泰、エッソ石油（エクソン）入社。
2年後体育委員長に就任し、夏祭りや体育大会を主宰。
1972年（昭和47年）
2月 ニクソン米国大統領が中国訪問し、米中国交正常化。
この時、鏑木泰、アメリカ・イギリスの中央技術研究所で技術研修。
9月 田中角栄総理大臣が中国訪問し、日中国交回復。
1973年（昭和48年）
第四次中東戦争、第一次石油危機。
以後石油支配管理権は、石油メジャーから原油産出国に移った。
1979年（昭和54年）
イラン・ホメイニ革命。
モハンマド・レザー・パフラヴィー皇帝（通称パーレビー皇帝）は追放。
1984年（昭和59年）
中英間で97年香港返還に最終合意
1985年（昭和60年）
プラザ合意＝急激な円安ドル高（それでも240円→210円／ドル、1年後は150円／ドル）
1989年（平成元年）
6月 中国・北京「天安門事件」
12月 日経平均株価 最高値38,915円87銭をピークに、以後暴落に転じた。
1990年（平成2年）
4月 中国「基本法」制定し、「一国二制度」を香港に適用すると事実上決定。
秋：日本不動産バブルのピーク。翌年から地価暴落。停滞の20年の始まり。
1992年（平成4年）
1月 鄧小平・中国最高指揮者の「南巡講和」（いわゆる全国行脚）開始。
「計画と市場は全て経済的手段であり、社会主義と資本主義の質において違いはない」などと述べた。 また、「中東には石油があるが、中国にはレアアースがある。中国はレアアースで優位性を発揮できるだろう」とも述べた。（尚、北朝鮮には中国と同等またはそれ以上のレアアースが存在すると言われている）
1997年（平成9年）
7月 香港が中国に返還される。
2013年（平成25年）
3月 習近平・中華人民共和国第７代国家主席
2018年（平成.30年）
3月 国家主席の任期の制限を撤廃した。
当時、日本の不動産バブルの原因は、1985年のプラザ合意をきっかけとする、日本国内需要拡大を促進するための日本の金融の過剰流動性と言われていた。要するに過度なインフレ経済であった。（現在、その過剰流動性を上回る超金融緩和である、日銀総裁の言う「異次元の金融緩和」である。）「天安門事件」で、当時（今もだが）国際ビジネス拠点都市であり、国際金融センターの香港が中国に返還されると、「天安門」のように弾圧され、ビジネス拠点はなくなってしまう。そのビジネス拠点の移転先が、政治、治安も安定している日本（東京圏・関西圏・名古屋圏）になる、と大手都市銀行など金融のプロが予測したから、不動産バブルは起きた。中国が香港について「一国二制度」と打ち出すや、日本のバブルは崩壊した。今、香港が震源地となり、中国全体が揺らいでいます。
２．「２千万円不足」問題による一時的な投資物件需要
金融庁から「2千万円不足」と言われ、中高年の方々の多くは貯蓄から「投資」で増やす考え始めている。ですので、あちこちの投資セミナーの参加人数は増えている。日本で相対的にリスクの少ない投資は首都圏の賃貸マンション・アパートへの投資（含不動産投資信託＝REIT）と考える方が多いので、一時的に賃貸マンション・アパートの一棟売り物件の価格は上昇する。
しかし、少子高齢化の大波がきている。2020東京オリンピック後は下落の一途となる。株については、日銀の上場投資信託（ETF）保有高は約29兆円、年金積立管理運用独立行政法人（GPIF）は36兆円保有し、両方合わせると東証1部企業の株式の約11%という最大の株保有者である。「イラン」、「米中経済戦争」、「年金不足」などを引き金として、いつ株大暴落となってもおかしくない状況、が弊社の基本的な意見。宅地と同様、一棟売りの賃貸マンション・アパートを売却する計画がありますれば、今（相続前としても）売却する、がよいと思います。弊社に売却を依頼される地主さま（相続前も相続後も）が増えています。
あざみ野駅・日吉駅・センター南駅など主要駅から徒歩7分以内の宅地（それも邸宅向け50坪以上の宅地）を購入する方は今「現金」つまり土地代金はローンなし、建物くらいは住宅ローン）のお客様がほとんどです。つまり、土地からローンを組むお客様は、ほとんど所有済みなので、需要はなく、仮に買い換えとなっても、都心のマンションを購入している。高級住宅地の売れきは3年前から年々、そして毎月くらいに非常に悪くなっている。
