<<2017.05 第２のサブプライムローン>>港北ＮＴあざみ野の物件売買、不良債権物件の解決はみつや不動産

「相続税対策」として、アパート融資が「異形の膨張」でリスクが増している。アパートローンが過熱。家賃保証の期間・賃料の減額が約束と異なる、としてオーナーが裁判を提訴するケースが出ています。駅徒歩10分を超える賃貸物件は新たに建てるべきでない、がKabの意見です。むしろ『今』売却すべきです。

地域情報新聞「タウンニュース」に、北山田の記事がほぼ毎月掲載されています。山田富士公園“さくら祭り”も北山田防犯パトロールも掲載されています。
4/6（木）号では弊社代表鏑木がインタビューを受けました。記事は少し誇張がありますが、鏑木が最も言いたかったのは、「北山田のように安全・安心・きれいな街を築き上げれば、他の地域が地価下落、賃料下落となっても、北山田に住み続けたい人は減らず、賃料も下落しにくい」「新しい高速道路ができれば尚更よい」、「地価はピークで『今』売却の時」です。ちなみに弊社は、この意味で昨年に自社ビルを売却しております。

弊社の基本方針は「不動産の御用聞き」です。皆様の真に役に立つ不動産業を目指しております。
理論も勉強も怠りなく継続してはおりますが、何よりも「実務」に精通していることを最重要に努力しています。その意味で、何か不明なことがありますならば、不動産に関することは何でも聞いて下さい。「実務」の面からアドバイスさせていただきます（お電話でもメールでもＯＫです）。
最近、ご相談いただいた中で余りにも被害が大きい事案をお知らせいたします。
弊社は義憤を禁じ得ません。

①境界杭、それも市杭（一般の民杭の約２倍の大きさ）が抜かれていた事案
港北ニュータウン物件の売却を委任されました。法務局、横浜市役所建築事務所、道路局などで調査をしました。すると境界などで次の事実が判明しました。
・直径約15cmの市杭が（深さ、強度からして、ユンボとかで）抜かれていて、その隣接地に放置されていました。売主様に聞きますと隣接地所有者のAさんは、過去からも境界をごまかすと地元で言われているとのこと。
・反対側の隣地の本物件に隣接したところに、Bさんは建築確認を取得していない建物を建てている。つまり明らかな違反建築です。
・そのもう一つは、境界から20cmも越境してブロック塀をたてている。
余りに悪質な違法状況ですので、近隣の方々と話し合いをしながら関係当局の力も借りて解決していきます。

②売主様に無断で「建築条件付き売地」にしたので全く売却できず。
港北ニュータウンの地主様は相続物件売却を知り合いの不動産会社C社に頼みました。　しかし、半年経っても全く売却できませんでした。困り果ててある地主様の紹介で弊社に委任されました。弊社は最速で、生産緑地解除・現地売り出し、そして６組の買主様と売買契約を締結しました。10ヶ月で税の納付期限ギリギリで約5億円の残金決済・相続税納税をなしとげましした。C社がもたついた原因は、売主様に全く無断で「建築条件付き売地」としていたからです。

③相続税納付期限を過ぎ、3年間の譲渡所得税軽減特例（取得費の算入）期限がせまっても売却できず。
・ 緑区の地主様は被相続人の遺言で相続物件の売却を不動産会社Z社に専任で任せました。しかし、相続税納付期限も過ぎ、3年間の譲渡所得税(税率20％)軽減特例（相続税額の取得費算入）の期限が迫っても相続税約5.5億円のうち1億円しか成約しませんでした。弊社はこの危機状態を知りある大手ハウスメーカーの部長と弊社も「人生」をかけて、2ヵ月間で3億円一括を成約させ、残りの1.5億円分は弊社が直接購入しました。こうして譲渡所得税軽減特例3年期限前に、残りの4.5億円納税ができました。
　尚、計算しますと、この売却が遅れたことによる、延納の税額を計算しますと、延納利子税割合3.6%×4.5億円×2年6ヶ月＝4,050万円です。
　この地主様は次の相続（税額約5億円）の時は、最初から弊社に委任され、納付期限2ヶ月前に売却完了となりました。