2016.10 土地売却は弊社にお任せ
納税等の為の土地売却はみつや不動産にお任せ下さい。
１．≪みつや不動産は高額相続税などの納税又は納税準備資金の為の売却を成功させています≫
成約物件 特徴 宅地数 成約年月 備考
横浜市都筑区北山田１丁目 駅前ﾏﾝｼｮﾝ用地 ５０戸 平成２２年４月 約２００坪
横浜市都筑区牛久保３丁目 生産緑地解除 １５宅地 〃 ５月 相続税約１０億円完納
横浜市都筑区牛久保３丁目 生産緑地解除 １２宅地 平成２４年９月 相続税約 ５億円完納
横浜市都筑区北山田２丁目 駅前ﾏﾝｼｮﾝ用地 ６０戸 平成２８年９月 地主お三人様 合計約４００坪
横浜市都筑区牛久保２丁目 生産緑地解除 ２６宅地 平成２８年１０月 納税資金
計 １６３物件 （他にあざみ野南、美しが丘西の大型相続物件も売買を成約させました。さらに、納税準備資金の為に現在、弊社は他にこの首都圏（主にあざみ野と港北ニュータウン）で合計６千坪の物件売却を依頼され「発汗奮闘中」です。）
２．『今』売却する理由
平成28年10/2付日本経済新聞の記事「金融緩和、なぜ効かぬ？」、「進まぬ構造改革、長期停滞の懸念」、同10/15の記事「物価見通し下方修正へ」、「物価上昇の起爆剤として期待していた賃上げは小幅にとどまり、・・・」の経済状況ですし、今後は加えて少子高齢化社会に突入します。地価は下がり続けることになります。
売却するのであれば『今』と具申いたします。昨年８月以来の原油の大暴落（バーレル100ドル以上⇒40ドル）と言ってもリーマンショック前に戻っただけで、1974年（昭和49年）の石油ショック前はバーレル2～3ドルですから、それでも高価格です。しかし、原油価格の大暴落をきっかけにして、昨夏から今日世界経済の潮目が変わりました。今年１月早々には株の２週間連続下落がありました。
５年後には「生産緑地」が自動解除となり、大規模宅地の大流動化がおきます。
３．地価は『今』がピークです。
地主様へのお手紙の９月号でもお知らせしましたが、地価が東京の一部商業地を除くと下落基調に変わりました。
週刊誌ですので、その表現度合いは少し誇張があったとしても、次の見出しが並んでいます。
週刊現代9/17号：「2020年まで持たなかった。もう止まらないようです。」
「『マンション大暴落』この現実をどう考えるか」
「世田谷で『完成在庫』を抱えるマンションが急増」
「『最上階」も『角部屋』も「売れ残る」
「湾岸のタワマンは『半値に大幅暴落』」
｢経営危機に怯えるデベロッパーたち｣
サンデー毎日9/18号「不動産好調市場に異変発生」
「首都圏マンション契約率６割に激減」
「相続税対策アパート過剰供給」
円満な遺産分割協議が最善です
毎年、猫の目のように税制、特に相続税などの資産税が変わります。それも、全く賛成しませんが増税です。皆様、その対応策がさぞ大変であろうと推察いたします。その相続税増税に対処する優先順位をkabは考えました。実務と経験から次の順位がよいと思います。
第一優先：円満に遺産分割協議がまとまること。その為には遺留分も考慮して遺言書（公正証書遺言書が望ましい）は絶対不可欠です。遺言信託ですと確実です⇒司法書士法人溝淵司法綜合事務所（電）044-711-3431（川崎市中原区新丸子町915-20 三井生命ビル６Ｆ）を推薦します。
理由：兄弟姉妹が争族となる不幸を避けるためですし、自宅330㎡+特定事業用地400㎡まで評価80％減など特例を受けるために必ず必要です。争族となり何年も相続争いを続けていますと、この80％評価減の特例も受けられないことに加えて、土地価格下落による損失を増大させます。
第二優先：納税資金の50％くらいは現金の準備を事前になされることです。
理由：相続税納税のために不動産売却と考えた時、『今』であればご希望に近い価格で売れますが、2020年以後は買手市場となり簡単に売れません。相続税納税は相続発生後10ヶ月以内ですので、そのため少なくとも納税資金の50%は用意しておくと安心です。あるいは、相続物件売却譲渡税一部軽減特例を考慮しても、相続前であっても『今』売却がよい結果となります。弊社は今年、98戸分の土地の売却を依頼され、完売いたしました。
第三優先：上記の対策をした上で、『じっくり』物件の相続評価を下げる方策を考えるとよいと思います。
理由：今後、空室が10%⇒30%の時代となりますので、賃貸アパート・マンション建設は駅徒歩10以内（できれば5分以内）に絞るべきです。今でも、借金で建てたものの、空室が増え借金返済もままならない（中には競売申立てされた）、家賃保証の家賃を下げられてしまう、という地主様がいらっしゃいます。平成28年9/30付日本経済新聞は「空室率悪化・泣くオーナー」、「業者の『家賃保証』に落とし穴」と報じています。
イチローさんを見習い、確実な安打（日本の新しい技術開発、新発明、「スパイバー：人工クモ糸開発」、「鉄より強い新素材」9/19日本経済新聞、鉄よりアルミより軽い炭素繊維はポリアクリルニトリル系、ピッチ系とも日本製品のシェアは70%）狙いが、少子高齢化社会を生き延びる道と思います。
皆様が『今』物件売却される場合、生産緑地解除を含め実務をよく知っているみつや不動産にお任せ下さい。
