ベテランの不動産会社の不良債権をみつや不動産が解決! – 1/2 –

弊社は、ベテランの不動産会社社長の所有している「不良債権」物件の任意売買を成功させています。みつや不動産がプロの実力を持つ不動産会社だからこそ、成功させています。

1.ベテランの不動産会社の社長がお手上げ

 

    • 債権者(銀行、信用保証会社、債権回収会社など)は、満額というより、早期に効率よく融資金を回収するため、スピーディーに時価(勿論高めの時価)での売却を要求します。

 

    • 税務署(含市役所、区役所、都税事務所など)は、滞納の税金の全額(少なくとも本税は100%)納税が差押解除の絶対条件です。スピードよりも100%納税が条件です。
      しかも横浜市、横須賀市、川崎市、都税事務所、厚木市、町田市などは、滞納あると直ぐに差押します。税務部門は公権力ですので、裁判所を経由せず、直ぐに直接差押できます。

 

  • 金融情勢や社会情勢によって、債権者・税務署の方針は刻々変わります。不動産会社社長の個人資産が債務超過になり、差押あるいは、競売申立てをされると、ベテランであっても、その社長の過去の知識では、通用しません。すぐにお手上げとなってしまいます。

 

2.みつや不動産は、ベテラン不動産会社から任意売買を依頼され、成約しています。

実例① この道40年の古株の不動産会社の所有する東京港区のビル用地を売却。

Oさんは、この道40年の不動産会社の社長で、いわゆるバブル期に銀行の勧められるままに約20物件を購入し、資産家になりました。しかしバブル崩壊し、物件すべて差押され、どんどん競売(裁判所による強制的な売却と言えます)で失っていきました。

最後に都心の港区のビル用地だけが残りました。債権者である大手債権回収会社は、価格(時価)の回復(1億3千万→2億円)を待って競売を申立てました。Oさんは、その間の固定資産税約600万円をすべて滞納したために、都税事務所が差押しました。

しかもその土地は一部に地上権があり、一部に境界争いもありました。評価額を決めるのも難しい物件でした。

Oさんは、何回も任意売却をトライし、友人の不動産会社を通して購入希望者(社)も探してきましたが、債権者と都税事務所の両方から否認されてしまいました。Oさんは八方塞がりとなり、弊社に解決を依頼しました。

弊社は急ぎ物件調査し、直ぐに境界争いを解決させました。次に、地上権と物件評価額を正しくリンクさせた資料を作成し、債権者の都税事務所と突っ込んだ議論を行ない、物件評価額についての認識を一致させました。債権者側の高い評価の認識を、もっと低額の評価に変えさせました。そして、Oさんの資産状況、生活状況を隠さず報告しました。

こうして、債権者からも都税事務所からも必ず解決する為の妥協をひきだし、任意売却をさせました。

成功のポイントは、仲介の不動産会社は弊社だけだったので、債権者と都税事務所と直接の議論ができたことと、非常に細かい内容の契約条件を買主様と決められたからです。

中途半端でなく、100%弊社に任せてくれたからこそ、WIN・WINの成功を収めました。
実例② 譲渡税8千万円を滞納した横浜の大地主のマンション・ビルを売却。

Yさんの家は代々横浜市南部では広く知られた大地主で、昔から不動産会社(Y社)を経営していました。いわゆる地主不動産会社です。

お父さんの時代に、土地開発分譲を大規模に行ない、当初は大幅利益を上げ順調でした。そして、これまでの5倍から8倍に投資規模を増やし、中堅地方銀行もどんどん110%融資をしました。そこにリーマンショック(平成20年)が来て、銀行は一斉に融資引き上げました。Y社は、開発物件の売却だけでは全く足らず、Yさんのお父さんのご先祖からの物件も、ご自宅の庭もやむなく次々と(約5億円)売却しました。

その心労で、Yさんのお父さんは突然亡くなりました。その時の残存債務額は、所有しているマンション・ビル、ホテルの資産額の合計よりも低額、つまり債務超過ではなかったので、Yさんは外資系証券会社の財務部長をやめて、すべて相続しました。

Yさんは債務を少しでも減らすべく、古いマンション・ビルから売却することを決めましたが、お父さんの時代の物件売却の譲渡税(長期譲渡課税20%)8千万円滞納のために東京国税局から差押されていました。東京国税局は満額納税以外に差押解除しない、との方針でした。

Yさんは古いマンション・ビルの売却が暗礁に乗り上げてしまい、ネット検索でみつや不動産を見つけ、相談しました。

弊社の考えた戦略は、

(1)先ず東京国税局との信頼関係を築き上げるために、銀行の担保が入っておらず、東京国税局が差押していた土地40坪をスピーディーに弊社が路線価に近い「時価」で購入し、売買代金全額を東京国税局に納税する。(実際に東京国税局は、Yさんもみつや不動産も「誠実で確実だ」と信用してくれた。)

(2)このマンション・ビルは古い(から安い)ので、利回りが10%強であり、また駅歩7分でロケーションよく土地の資産価値あるので、相続対策用の物件を探しているお客様に紹介する。(実際に東京世田谷区在住のお客様に買っていただいた。相続終わったら建て直す、とのこと。)

(3)その古いマンション・ビルの時価は1億5千万円で、銀行の債務は2億7千万円、東京国税局は勿論差押していました。銀行、東京国税局が、それぞれ建前に少しでもこだわるならば売却できず、塩漬けになるだけの事態であることを理解し、納得していただく資料(賃貸借契約書、賃借権発生の時期、雨漏りを示す写真等々)約50枚を集め、提出し、それぞれ丁寧に説明する。

 

※結果:1億5千万円の売買成約できました。先順位の銀行が後順位の東京国税局の差押解除について、「ハンコ代」を数十万円でなく3百万円を認めたことも異例なら、東京国税局が滞納税金の100%でなく、約4%の3百万円納税で了解したことも異例でした。尚、上記以外に秘策がもう一つありましたが、プライバシーにあたるので、ここには書けませんことをお許し下さい。

 

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