先ずは、親子売買などご親族の買い戻しによって解決させます!!

弊みつや不動産は最も難しい競売物件の親子売買など親族間売買によって、債務問題全面解決を数多く成功させています。

競売開始決定されますと、5か月後には、裁判所の命令で物件引渡し・お引越しを強制されてしまいます。引越ししない方策、つまり弊社は、先ずはご親族の買い戻しを徹底的に追求します。以下のように借金(債務額)が数億円もありましても、債務の損切り・信託銀行の子会社による融資付けによって数多くの物件の買い戻しを成功させ、債務超過問題をすべて解決させております。(買い戻せるご親族がいない場合は弊社が直接購入します。)
歴史のある不動産会社の代表取締役ご所有の物件を、任意売却で全面解決させた(それも何物件も)実績があるのは、不良債権化した物件を解決させる実力を持っている弊社だけです。
数多くの親子売買等の買い戻しを成功させている実績があるのは、真にプロの実力のある弊社だけです。その事例1〜10を報告申し上げます。(プライバシー保護のため、仮名にしています)

 

事例1:大型マンションビル一棟すべてを息子さんが獲得!!

Kさん(横浜市)は大型の賃貸マンションビルを所有して、御家族も同じビルに住まわれていました。借入金は1億8千万円程有りました。競売の基準価額は6千5百万円で、債権者(県と市の保証協会等)との交渉と同時に、息子さんに融資してくれる金融機関も探しました。一般の銀行は全く融資してくれません。ある信託銀行より年4%弱で7千万円の融資をとりつけました。債権者に、いわゆる損切りを了解させ、マンションビル一棟すべての所有権をKさんから息子さんへ移転できました。つまり、Kさん御一家の借金が1億8千万円から7千万円に減った上、賃貸マンションビルの安定収入が毎月入って来るという幸福な生活を送っていらっしゃいます。
2番抵当の債務は約8千万円残りましたが、その後、その債務はサービサーに無担保債権(銀行内部では「ポンカス債権」と呼んでいます)として売られ、3年後にはそのサービサーへ30万円の支払いで、債権・債務そのすべてが抹消(つまり借金ゼロ)となりました。以上すべて弊社が仕切りました。

Kさん親子は、今でも「みつや不動産は神様です」と言っています。

 

事例2:自宅兼会社事務所ビルから転居することなく!

建築会社の社長のSさん(川崎市)は3階建ての自宅兼会社事務所のビルを所有していました。住宅ローンに加えて事業資金の借り入れが増え、合計1億1千万円になり、その上不渡りを掴まされ、とうとう競売にかけられてしまいました。買い戻す適任者の息子さんは、まだ勤続年数が1年で住宅ローンは不可能でした。そこで、みつや不動産が4千2百万円(経費を含めると4千5百万円)で買い取り、抵当権もすべて抹消させ、競売も取り下げさせました。その息子さんは一生懸命働き、給料も増え、勤続年数も住宅ローンを組める状況になり、今回5千万円の住宅ローンの融資を受け、買い戻しました。つまり、Sさん一家の借金が半分以下(1億1千万円→5千万円)に減った上、Sさんのご家族は転居することなくこの間ずっと自宅兼会社事務所に住み続け、仕事も続けることができています。

Sさん親子は「みつや不動産は手際もよく、尊敬する不動産会社です」と感謝しています。

 

事例3:2軒をまとめて買い戻して、一家全員転居せず!

Iさん(町田市)は、娘さんの家族と同居し、隣にIさんの奥様の弟さん一家が住んでいました。2軒ともIさんの所有でした。しかし元請け会社の不調から、事業が行き詰まり、住宅ローンも、事業資金融資の返済も、また税金も滞納しました。債務額は合計約2億円でした。Iさんは、近所にある、知り合いの不動産屋さんに解決を頼みました。しかし銀行、保証会社、保証協会、税務署、市役所、商工ローンとの交渉と言ってもそれぞれ損切り交渉が必要で、その近所の不動産屋さんは全く対応できず、徒に時間が経過し、競売申し立てされました。競売入札日程も決まり、Iさんはあわてて、弊社にご相談の電話をかけてきました。弊社は「これは神ワザです。たった1か月では時間が無さすぎます」、「しかし全力で努力します」と言い、大車輪で上記の債権者すべてとの損切り交渉を進め、大量の資料・データーを提供し、了解させました。

一軒は娘さんのご主人が、一軒は奥さんの弟さんが買い戻すことで、新たな住宅ローン専門会社からの融資も成功させました。いわゆる決済の時は債権者も含めて計14名もの人が一堂に会しました。

ちなみに債務額は2億円から7千8百万円に減り、Iさんご家族は2軒とも引っ越すこともなく、全員「みつや不動産に任せたから、ハッピーの結果になった。本当によかった。」と言っています。

 

事例4:鉄筋コンクリート造りの邸宅(自宅)を買い戻し

この地区の古くからの地主であり、建設会社社長のFさん(藤沢市)は、開発事業など年間20億円の事業をしていましたが、失敗しました。鉄筋コンクリート造りの自宅(二世帯住宅)とアパートを担保に借り入れした約3億円の債務返済が不可能となり、競売をかけられてしまいました。債務者は銀行および保証協会でした。幸いに息子さんはその失敗した事業に全く関与しておらず、しっかりとしたお仕事で年1千万円を超える定期収入がありました。弊社は、損切り交渉とともに、有力地方銀行から融資をとりつけ、8千万円で自宅を買い戻しました。Fさん御一家二世帯全員転居することなく、その後もそのまま鉄筋コンクリートの邸宅にお住まいです。アパートは土地とともに切り離して、競売続行にしてもらいました。

Fさんは、「鉄筋コンクリート造りの自宅の競売を取り下げさせ、家としての名誉も守れた。家族みんな安泰だ。みつや不動産さん、大変ありがとう」と言っています。

 

事例5:広い庭付きを息子さんが買い戻し

Nさん(横浜市)は高台の広い庭付きの自宅に住んでいましたが、住宅ローンを完済した後に、株式投資に失敗し、あるノンバンクに1億円を超える多額の借金をつくってしまいました。そのノンバンクは倒産し、債権は信託銀行に譲渡され、さらにサービサーに譲渡され、競売申し立てとなりました。ご所有者のNさんは大手不動産会社に任せ、第三者への任意売却することを決めていました。しかし奥様と息子さんは絶対的に住み続けたいとの思いで、期間入札の2か月前に弊社にご相談に来られ、弊社は超特急で息子さんの住宅ローンの承諾をとりつけると同時に、債権者であるサービサーとの交渉をまとめあげました。そして、期間入札前に、売主:お父様、買主:息子さんの売買5千万円を成功させました。

Nさんは家族全員住み続けることができ、「みつや不動産と出会えなかったら、誇りも失い、借家住まいになっていた。多謝」と手紙をくれました。

 

事例6:会社社長のご主人様が倒れましたが・・・

Bさん(東京都)は、親子4人で閑静な住宅地にお住まいでした。Bさんは貿易会社の社長さんでしたが、詐欺にあい、商品をだまし取られ、窮地に陥りました。銀行・商工ローン・サラ金から事業資金を計約6千万円借りていましたが、返済できなくなり、競売にかけられてしまいました。税金滞納による差押もされました。そのショックで会社社長のご主人様は脳梗塞に倒れてしまい、残されたご家族の心はまさに真暗になり、弊社に連絡されました。幸いに、奥様のお父様が2千万円の資金を用意してくれ、買い戻してくれることになりました。弊社の全力の交渉に加え、聡明な奥様と娘さんも交渉に参加し、涙の訴えをして、損切りを前提にすべての債権者(計4社プラス税務署)の了解をとりつけました。しかし、さらに難しい問題は所有者のBさんは脳梗塞で判断能力がない状態になってしまったことです。弊社の弁護士に頼み、Bさんの奥様が「成年後見人」として超スピードで裁判所に認めてもらい、売主:Bさん、買主:Bさんの義父という売買を成功させました。Bさんはその後、退院・自宅に戻りました。ふたたび親子4人の平穏な生活を続けることができました。

Bさん親子は「本当に頼りになるみつや不動産」、弊社は「聡明な奥様と娘さんだからこそ成功した」とお互いに誉め合っています。

 

事例7:一家8人が住むビルをご次男が買い戻す!!

バブル前は、Yさん (東京秋葉原) のお菓子問屋は盛況でした。しかしバブル終焉の影響もありますが、むしろネットの時代となり、いわゆる問屋の時代は終わりました。さらに不幸なことに不渡りをつかまされてしまい、銀行と保証協会への債務 (合計8千6百万円) 返済が滞納し、その上心労で倒れてしまいました。ご長男はYさんの会社の取締役ですから、ローンは組めません。

アメリカの大学を卒業し、大手企業にお勤めのご次男が、この一家8人が住む実家を離散させたくないとの一途の思いから、弊社のホームページを見て相談に来られました。弊社は直ぐに、Yさんのビルを上から下から、各階すべて見分し、法務局、区役所、水道局、東京都等にも調査をかけ、資料1〜12および写真集付きの評価査定書を作成し、債権者に提出しました。Yさんのご次男に同席していただき、交渉した結果、債権者から2,500万円で抵当権抹消の了解をいただきました。

弊社は、ご次男のローンの助力も行い、無事、一家8人が住むご実家のビルの買い戻しを成功しました。

Yさんご一家は「丁寧なみつやさんに頼んでよかった」と言って、感謝されています。弊社は、「ご次男を海外留学させるなど武者修行させたYさんの達見が素晴らしい」と言っています。

 

事例8:小田原のみかん畑とビルの両方を娘さんが買い戻す。

小田原の駅徒歩圏のビルに住むTさんはみかん畑も所有する古くからの地主さんでした。しかし、賃貸マンションを全額借金で建てたものの、当初の入居者が一組、二組〜退居して、30%も空き、破綻しました。最後に残った自宅ビルとみかん畑が競売申し立てをされた時、初めて弊社に相談されました。弊社は、自宅ビルかみかん畑か、どちらかしか守れないと判断しましたが、Tさん一家は両方守りたい、でした。買い戻すことに賛成していた娘さんはマスコミ関係の有名企業にお勤めですが、勤務年数2年で給料20万円/月でした。そうですので、債権者である大手銀行系債権回収会社の言う3500万円ではローン否認でした。

そこで、弊社は両物件の致命的欠点(雨漏りがあり、倒壊の危険性あるビル、斜面がきつく、また軽トラしか入っていけないみかん畑等)を徹底的に調べあげ、債権回収会社ときっちりと交渉し、2700万円まで損切りを認めさせました。こうして娘さんがローンを組み、買い戻しに成功しました。Tさんは、「みつやさんは調査が綿密だ。プロに任せてよかった」と言っています。

 

事例9:3階建ての自宅兼工場ビルを娘さんが守る

Mさんは、横浜の総持寺近くに3階建ての自宅兼工場を所有して、安泰に暮らしていましたが、中国の安い労賃に勝てず、注文がこなくなってしまい、破綻寸前になりました。ネットで調べた結果、娘さんが買い戻すことはみつや不動産以外にはできないと判断し、弊社に来られ、すべてを依頼しました。

債権者である市保証協会も県保証協会も土地だけで3800万円評価査定をしていました。買い戻す予定の娘さんは大学院卒のエンジニアと言っても勤続1年で、住宅ローンは3000万円が限度でした。

弊社は現地調査をする中で、屋上から雨漏り、部屋の亀裂(3.11後ひどくなった)の原因が、基礎の欠陥であると推定しました。
すみやかに、基礎に詳しい一級建築士にきてもらい、精査してもらった結果、「基礎杭」が全くないこと、そのかわりというべき「ベタ基礎」が若干傾いていることが発見されました。再度 3.11規模の地震がくれば、倒壊はしないが、もっと傾くであろう、との意見でした。この内容を調査報告書と意見書にまとめあげ、保証協会と交渉し、3,000万円まで損切りの了解をとりつけ、無事に娘さんが買い戻しました。精密技術が必要とされる仕事が一部戻ってきて、Mさん一家は、再び安泰な生活を送っています。弊社は「お子さんには、親ができ得る最高の教育の場を与えることが正解だ」と確信しました。

 

事例10:親子二世帯の邸宅をご次男が買い戻し

鎌倉の邸宅物件をご次男が買い戻しましたので、親子三世帯住宅で住むことになりました。敷地95坪、建物65坪の邸宅ですから十分な広さがあります。

もともとこのTさんは邸宅を大規模に増改築する費用1千8百万円を銀行系ではないY金融機関から借りましたが、建築関係の取引先が突然倒産し、Tさんもその余波をうけ1千8百万円返済を滞納し、さらに固定資産税も支払いできなくなり、競売申し立て、差押されてしまいました。ご次男はとても親孝行で、一流企業に勤務のみならず1千7百50万円で鎌倉邸宅を買い戻す決意をされました。

問題は、市税50万円滞納に加えて、Tさんのカードローン、自動車ローンご夫婦合計で約600万円滞納ですべての本税と元金は完納する必要がありました。

当然、Y金融機関は1千7百50万円をすべての先取り権があります。しかし、ここからが弊社がプロと自認するところです。Y金融機関の「期限の利益を失った」時点の書類のズサンさと不備を糾すことと、Tさんの窮状をよーくご理解いただいて、税金完納、カードローン等完済を前提にした親子売買をY金融機関に了解いただきました。

結果、Y金融機関への弁済は1千8百万円ではなく、1千万円になりました。尚、TさんはY金融機関の残債の8百万円はお墓まで持っていくことになるようです。

Tさんご一家から邸宅に住み続けることができると、みつや不動産は感謝されています。