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(毎月の北山田防犯パトロールとイベント等の報告)

平成13年制度の土砂災害防止法の適用が始まります。

西日本災害や今年の佐賀県の水害、9/15の関東に上陸した台風15号など、日本は過去にはない大水害の発生があり、そのため平成13年に制定された土砂災害防止法に基づく対策が急務となっております。

とくに急傾斜地が多く、がけ崩れという土砂災害が都道府県の中で最も多い神奈川県(過去10年間で671件のがけ崩れ災害がおきた)では緊急の事態です。横浜市の全域についいて、神奈川県はすでに土砂災害警戒区域(略称「イエローゾーン」)を定め、今現在土砂災害特別警戒区域(略称「レッドゾーン」)に向けた調査と指定に着手いたしました。
イエローゾーンであっても、レッドゾーンに指定されたら、より以上に土砂災害防止工事が必要と思います。近隣の住民の方々からクレームが入り、対策工事をしなければならない事態になることを考えますと、事前にすみやかに物件を売却してしまう、あるいは開発工事を行ない確実な賃貸物件に変えることを提言いたします。

土砂災害特別警戒区域(レッドゾーン)の指定に向けた調査状況について、
 ・港北区、中区、緑区など、調査完了、2020年1月公表、その数か月後指定。
・都筑区、青葉区、神奈川区など:現在調査中、2020年3月以降公表後に指定。
この件で、ご質問などおありになられましたら、どうぞ遠慮なく弊社にお問い合わせ下さい。お電話、Fax、メールをどうぞなさって下さい。

資料1:土砂災害防止法の概要と土砂災害特別警戒区域(レッドゾーン)と指定された場合の必要な土砂災害防止工事の具体例(4枚)
資料2:横浜市南区、磯子区では、土砂災害警戒区域(イエローゾーン)275ヶ所のうち、特別警戒区域(レッドゾーン)は235ヶ所(85.45%という高率)となりました。つまりイエローゾーンのほとんどはレッドゾーンに指定されるとのことです。
資料3:横浜市青葉区、都筑区、港北区のイエローゾーンの地図情報(4枚)









2019年(令和元年)夏:計画通りに売買を成約できました。

① 「月刊 不動産流通」に弊社の防犯パトロール、駅前美化の活動が紹介されました。
② 9/4(水)弊社代表の鏑木泰は母校の水泳部「銀泳会」の応援にOB計11名とともに参加しました。
前日本水連会長の佐野和夫先 輩もきてくれました。
「銀泳会」は400mメドレーリレー、400mフリーリレー優勝など、非常に強くなっています。
③ 9/6(金)会社みんなで会食しました。
お客様、金融機関、司法書士、土地家屋調査士などの方々のご協力のおかげで、計画通りに売買(相続物件の売却、所有店舗物 件の売却、債務超過物件の親子売買による解決、不良債権化した物件の売却)を成約させました。
ですので、みんなで会食いたしました。

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2019年令和なり、いよいよ不動産価格は下落基調!!

不動産下落の事態が顕著になってきました。不動産の潮目が変わったという重大な事態となりました。

 弊社は、11年前の2008年の「リーマンショック」以前は、アメリカ経済は「高転び」すると分析し、「物件購入~加工~売却」を一切しませんでした。「リーマンショック」後は、積極的に「物件購入~加工(宅地造成、分割・分譲、リノベーションなど)~そして売却」をいたし、年間8億円~11億円の売り上げを計上いたしました。
 しかし、東京オリンピック(2020年)が6年前の2013年に決まり、そして東京中央区晴海に建設される選手村がマンション5,600戸(うち4,145戸が分譲)として、東京オリンピック後に一挙に放出されると5年前に発表(分譲開始は今2019年)など、ファミリー向け住宅の大量供給と、急激な少子高齢化の大波を先見予測しました。供給過多、需要減少がはっきりしてきましたので、弊社は先読みし、即時、物件購入は止め、仲介に徹する、相続対策を含め資産整理をする、とその基本方針を変えました。やはり、この5年後の今現在、不動産の潮目が明らかに下落に変わりました。(安全・安心・明るい街にある駅歩5分以内のビル・マンションは堅調で変わりません、です。)

証券会社の決算は赤字基調になりました。

2019年3月末の証券会社の決算は、それまでの黒字基調は消えました。代表的な事態は、業界No.1の野村ホールディングス株式会社の連結決算は1,004億円の赤字となりました。7/14付日本経済新聞は、ニューヨークダウ株価が2万7千ドル台に上昇したことについて「米株高は最後の宴か」と報じています。不動産の相場は、株式相場を後追いするが歴史ですね。

日経は7月に「不動産過熱の代償」を特集

日本経済新聞はその朝刊2面で7/23~27の6日連続で「迫真」、「不動産過熱の代償」と題する連載をしました。日経ならではの調査結果が書かれています。
「スルガ銀行の不正融資、レオパレスや大和ハウス工業の不適切工事をきっかけに不動産融資の審査が厳格化した」、「アパート・マンション1棟売りの価格は2018年初めから約1割下落した」(7/23)
「昨年12月賃貸トランクルームの個人オーナー向け販売を主力とする会社内では、土地の仕入れはやめろ、在庫を増やすな、の号令が下った」、「次の年度末にかけて損失覚悟の物件投げ売りが相次ぐのではと観測が現実味を帯び始めた」(7/24)
「日銀の異次元の金融緩和の流れの中で、不動産融資にのめりこんだ」、「道を踏み外した」

将来売却予定の物件であれば、売却するのは『今』です。

弊社は、地価が下落基調になった場合においても、より高価格で成約できる実務を詳しく知っております。売却の時はどうぞ弊社にお任せください。

物  件              最 適 用 途          固定資産税評価額との比較
秦野市若松町    148坪     ロードサイド店舗          16%安
横須賀市長井3丁目 77坪     ビル・マンション          61.4%安
横浜市港南区野庭町 74坪     戸建て・アパート          16%安

港北ニュータウン北山田7丁目駅歩4分の物件は路線価の22.5万円/㎡よりも安く21.8万円/㎡(@72万円/坪)で売り出し中。弊社の顧客が8,250万円(@49.5万円/坪)の購入申込書を提出しましたが、売主さまはご了解ではありません。まだ売れていません。
弊社は最近に北山田駅前マンション用地の縁を結ばせていただきましたが、その売主の5名地主さまはすべて相続前でした。先見の明のある方と思います。 

               

いよいよハトの糞防止工事始まります。(2019年7月)

都筑土木事務所さんは、この数年間で少なくとも2回、嶮山(けんざん)によるハト防止工事をしてくれまし
た。しかし、効果は数日間だけでした。北山田駅前のマンション方々をはじめ、多くの方々がハトの糞で困っ
ていました。伝染病の可能性もあります。
いよいよ都筑土木事務所さんは網かけ工事をこの7月にしてくれることになりました。
あとはこれらドバトへのエサやりとかがなくなれば自然と減っていきます。
そして、7月下旬都筑土木事務所さんはこれら5ヶ所すべて、写真のような網目(かなり細かい網)をかけてくれました。
ハトの糞はこれでなくなります。近隣の方々みんなが土木事務所に要望書を出した結果が、結実しました。
8/1号タウンニュースに報告されました。

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2019年(令和元年)6/8ハトの糞防止策を都筑土木事務所に要請

北山田駅前広場などでハトの糞の被害が出ています。
都筑土木事務所にその防止対策を要請いたしました。
すると、都筑土木事務所さんは直ぐに(実質3日後の)6/13(木)に北山田駅前「さくら時計台」広場を調査してくれました。
ハトの巣の出入りを塞ぐなどまちがいなく効果的な方法を実施する、となりました。
北山田消防署横の橋の下に糞防止対策についてはすでに着手し、順次工事を行うことになっています。
多くの地域の方々からの要望ですので、弊社はその通りの要望を都筑土木事務所に正確にお伝えしただけです。
やはり、ドバトや野良猫からのダニ、感染症、伝染病が恐ろしいです。「安全・安心・明るい街」、「きれいな街」に弊社は寄与したいと考えています。清掃後と、清掃前の写真も載せます。

山田富士公園のさくらを守るために雑木12本を切りました。

最近、名物の山田富士公園の桜がとても貧弱になりました。
樹齢というより太陽の光を阻害する雑木(直径30~60cm)の急成長が原因ですので、公園の「主」とともに計12本を根元から切りました。これで来年以後、桜が再び勢いを取り戻すでしょう。
また、連休中、駅前広場などの雑草除去、ゴミ拾いをしました。空き缶の中はどれもタバコの吸い殻でした。
北山田に、まだまだ自己中心の大人がいますね。そして、その肉体疲労をとるためにバラを見てきました。

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実際の売買価格は下落、賃料も下落、しかしなぜか公示地価は上昇とは何故?

株バブルは終焉、しかし日銀が買い支え
弊社は昨年11月に株バブルは終焉した、と分析いたしました途端、東証株価は2万4千円台⇒2万1千円前後に急落しました。4/5付日本経済新聞によれば、海外投資家は一斉に売り越しましたが、日銀がほぼ同額(約5兆6,500億円)の買いを実行しましたので、今現在2万1千円前後の株価で推移しています。
結果、日銀のETF(上場投資信託)保有残高は約29兆円(日本の国家予算の約30%。東証1部の時価総額の5%で日銀は日本株最大の株主です。)と過大となっています。「異次元の金融緩和」をはるかに超えるジャボジャボのバブルです。

国家財政も大赤字の借金経営
同様に国家予算の歳出は100兆円の大台を超えましたが、歳入のうち税収は約60%です。つまり国家予算は、建設国債・赤字国債(という借金、それも累積1,000兆円超え)によって初めて成り立っている現状(資料2の左下の図)です。地方自治体の借入金残高合計は約200兆円です。(4/17付日本経済新聞)。

不動産の売買・賃貸とも実勢は下落、しかし
「人口減」の影響により不動産売買価格は(都心の一部を除き)下落、賃料も下落しています。しかし、今年3月の公示地価が上昇したのは何故でしょうか。相続税、あるいは固定資産税・不動産取得税が増税になります。
日本の総人口は10年前をピークに減少し、この1年間では27万人減少しました。現在宅地・戸建の売れ行きが全く鈍く、都心の分譲マンションもスピード低下。海外投資家のマネー停滞です。
投資用不動産の価格は下落、東洋経済は「不動産バブル崩壊前夜」と報道しています。不動産への投資マネーが減り、1年半前から下落基調、破綻リスクが出てきました。
弊社はバブル経済崩壊後、あざみ野南物件を@140~155万円/坪で確実に成約させていました。その20年後の今、あざみ野南と言えど成約まで約1年間かかります。しかし公示価格だけは上昇し、資産税はますます増税となってしまいます。

今年の春はさくらなどの開花が早いです。

北山田駅前広場、山田富士公園、本長寺(弊社の大恩人の菩提寺)さんなどこのお彼岸で開花しました。
今年は早いです。さくらが開花した途端に寒の戻りが真冬並みの戻りとなり、4月中旬までソメイヨシノも
花ももも、八重桜も楽しめました。