Author Archives: mitsuya2

変化が激しい『今』だからこそ一歩一歩を大切に。

東証株価が、バブル後最高値圏になりました。今年、公示地価も基準地価も上がりました。一方、都心部の賃料は上がっていますが、そこ以外は東横線沿線、田園都市線沿線、市営地下鉄沿線は下がっています。10/1現在の貸家/貸マンション/貸アパートの空室は都筑区3,686、青葉区5,672、港北区7,631物件など横浜市全体で56,622物件あります。川崎市全体では空室は31,140物件、東京都全体では235,951物件あります。最後に添付しましたが、田園調布でも賃貸マンション約16㎡賃料49,000円(管理費無し)など5万円前後のレベルに下がり始めました。変化が激しいです。しかし、路線価は上がる、という不合理が続いています。
駅徒歩3分のマンション売買は好調です。しかし、宅地/戸建ての売れ行きはだんだん鈍くなっています。

北山田については、地元の地主さんたちが広い山田富士公園を提供してくれ、「貴方も私も新住民」と融合・協調の和に満ちているので、人気が高いです。
「タウンニュース」に、都筑区の歴史が連載されています。長老、かつパソコンの名手の男全冨雄さんの「文・絵」です。弊社も紹介されました。

「貴方も私も新住民」が北山田の昔からの精神です。
江戸時代より以前から、森と谷と原野のこの地を開拓した方々が、大英断をして港北ニュータウン建設に同意し、道路/学校/駅・鉄道/公園用地などを提供し、その分、土地を減らした中で港北ニュータウンがこのように完成しました。北山田では、地主さんの方々が、駅直ぐそばの、あの広い芝生広場のある山田富士公園を提供してくれました。感謝申し上げます。

2018年9/22(土)~24(月)ジャパンパラ水泳競技大会


横浜国際プール(北山田)ですし、大先輩が大会役員で頑張っておられるますので、見に行きました。肉体的障害、知的障害を文字通り、乗り越えて努力している姿に、感動と同時に大々刺激を受けました。
不動産の「御用聞き」、地域を安全・安心・明るく、そしてきれいに、を継続努力します。
ご先祖様にも誓いました。

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人口減と賃貸住宅の空き家増加

人口減の有効策なし
国立人口問題研究所が「日本の将来推計人口」を発表しました。
神奈川県は2020年(東京オリンピック)をピークに減少します。75歳以上の割合は27年後には20%以上となります。地方は75歳以上が25%以上の県が増えていきます。しかし、政府は通貨発行量を増やすとの異次元の金融緩和策はありますが、高齢者・住宅過剰時代を食い止める策はうち出せていません。

首都圏全体で賃貸物件の空室は、8/17現在 534,865物件です。
  以下は、アットホーム社(賃貸物件情報では、その掲載情報量が最も多いサイト)の8/17現在の賃貸アパート、マンション、貸家の空室数です。
東京都:238,464件、横浜市/川崎市:88,249件、
神奈川県の他の地域:44,820件、千葉県:58,610件、埼玉県:69,797件、
栃木県:10,822件、群馬県:11,863件、茨城県:12,240件       
総合計:534,865件
『今』も「生産緑地2022年問題解決」などがあり、新築賃貸物件が建てられています。
弊社からの4年7カ月前の2014年(平成26年)1月元日号の資料で、「アパート・マンションなどの共同住宅や商業ビルを建てたら一安心の時代は終わり、少子高齢化の時代に突入し、空き家が増大する中で、どう不動産賃貸事業を赤字にせずに、安定収入を維持するのかの時代になった」です、と私見を申し上げました。
『今』、賃貸物件は完全に供給過多となり、月額賃料(都心の一部を除く)は、この10年間で30%近く下落しています。逆にその土地の固定資産税評価額も、路線価もずっと上がりっ放しで、相続税で言いますと、その上控除額を下げる、譲渡税の相続税額取得費加算の改悪など、さらにさらに増税になっています。収入は減る、しかし税金はますます上がる、とは全く不合理と思います。かつての「収入を安定させる不動産」は、どう事業経営するのか、を考えざるを得なくなりました。路線価算出の場合、公示地価/基準地価のみならず賃料下落の要素も考慮すべき、と弊社は考えます。
路線価は上がり、増税、しかし、賃料は下落。
路線価が上がって喜ぶのは国税庁だけで、私たちは手放しで喜べないですね。賃貸物件の過剰により月額賃料は下がり続けています(東京の一部都心は上昇)から、路線価が上昇するのは理解できませんね。
しかも3年半前の平成27年1/1以降、つまり現在は相続税を支払うために土地等を売却しても、取得費加算額が納税額の30%~50%くらいしか認められず(以前は100%近く認めていた)、そのため相続税額の約20%増の売買価格となる不動産を売却しないと、間に合わなくなりました。
そうですので、相続後に不動産売却する予定でありますれば、売買価格がピークの『今』売却されることをお勧め申し上げます。
2020年東京オリンピック後に不動産の相場が、10%以上下がると弊社は予測しています。その時に同時に1億円以上の不動産を相続税付期限の10ケ月以内(「四十九日」や「生産緑地解除手続き」を考えますと約5か月以内)に売却することが『今』よりも数段難しくなってしまいます。

基準地価 都市部上昇 しかし郊外下落

基準地価は都心を中心に上昇しています。不動産業界の実感では駅から徒歩5分以内は堅調ですが、それより以遠のところでは昨年夏ごろから毎月くらいに売れ行きが鈍くなっています。新聞でも、「都心 供給過剰の懸念も」、「地価 不便な郊外下落」と指摘されています。

新設住宅着工戸数は減少が続く

野村総合研究所では、新設住宅着工戸数は、20年前の163万戸から毎年減り続け、12年後の2030年には60万戸まで減少する、と予測しています。
日本の総世帯数も2023年にはピークアウトし、新設住宅着工はさらに減少し、20年前の38%まで落ち込む、との予測です。(下掲)

アメリカの住宅市場、失速しつつあります。

中間所得層を対象とした売買物件には陰りが見え始め、タワーマンションには空室が目立ち、さらに賃貸では家賃の値引き合戦が激化しています。どの国の政府もその債務を増やし続けていて、不健全財政状況になっています。国際金融協会(IIF)のまとめでは世界の政府・企業・家計の債務残高は、27,000兆円(2京7千兆円)となり、まさに債務過多による金融バブルです。そのため債務返済の金利上昇におびえざるを得ない状況です。
平成30年9/4付日本経済新聞によれば、アメリカ住宅市場は失速しつつあります。住宅着工件数も価格も大巾下落となっています。中古戸建て物件販売は4か月連続減少しています。リーマンショック再来を心配します。地価がピークの今、物件売却、ことに宅地売却は『今』です。

配偶者居住権が新設されます

下掲のように民法改正により、配偶者居住権が新設されます。

2018年夏休み:3年前から懸案の雑草除去を完了!!

山田富士公園横の階段の、雑草除去とつつじ剪定作業をいたしました。
3年前からの懸案で、ようやくこの夏休みに時間を捻出し、完了させました。
一番上にある木はピンク色のサルスベリ(百日紅)です。
草は、地下茎でどんどん伸びて増えていきます。まめに除去する必要がありますね。

サントリードリームマッチを見てきました!

学生時代の親友からのお誘いで、後楽園ドーム球場で行われた「サントリードリームマッチ」を見に行きました。
篠塚さん、バースさん、古田さん、山崎さん、三浦さんなどなど懐かしい方々ばかりでした。
初めて、直ぐのバックネット裏で見ました。

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2018年8月5日(日)衆議院議員 中谷一馬さん 結婚披露宴(於:グランドプリンスホテル新高輪『飛天』)

うれしくも、弊社代表が招待されました。1,000名を超す出席者で非常に盛大かつ、一番苦しい時に夫婦でどう乗り切るか、
など内容の濃いお話しもあり、有意義で素晴らしい結婚披露宴でした。幸いにも、株式会社住建情報センターの社長/専務
さんと同席でした。
新婦のお父様が山口県の市会議員(自民党)であり、新郎の中谷一馬さんは立憲民主党ですので、それだけでもワクワク躍
動的な宴で、楽しかったです。

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