9. 相続の争いとなってしまった方々へ

何かしら深いご事情があっての相続の争いと思います。一般的な事例を想定して、弊社の意見を申し述べます。弊社の経験に基づく、現実的な意見ですので、皆様の考えている理論と異なることはあるかもしれません。何かしらお役に立てれば幸いです。

 

1. 「寄与」と「特別受益」との争い

「寄与」:「(ご両親様と)一緒に暮らしてきて病気になった時もずっと面倒を見てきた」

「特別受益」:「(ご両親様の家に)一等地なのに家賃を払わず住んできている」

の民事裁判の場合、
どちらも勝訴せず、どちらも敗訴しません。痛み分けとなります。

よって、このような民事裁判は時間と裁判費用がムダとなります。しかも、その間、ご両親様の家を売却しないでいますと、ムダどころか潮目が変わり、不動産価格が再び下落基調ですので、経年による損失を増やしますね。抵当権あれば損失多額ですね。

相続税の申告も(10ヶ月以内)しなければ、ランドマーク税理士法人の資料のとおり、不利益ばかりとなります。

 

2. 相続登記

法定相続割合による所有権移転登記(以下相続登記)は、法定相続人の誰かが単独で、「他の相続人のためにする登記」として法定相続割合の登記をすることができます。

実印でなく認印でできます。

売却して、お金が公平に分配したいと考える法定相続人の方が登記申請すればよいと思います。難しい登記ではありませんから、弁護士に頼まなくても法務局のホームページなど見て、ご自身でできます。

 

3. 競売と任意売却の比較

競売にするメリットは何もありません。ご両親様の大切な資産を、競売という裁判所による強制的な売却を実行することにより、相続争いをしていることを世間にしらしめることとなり、つまりこれ以上の親不孝はありません。

 

  競売の場合 任意売却
物件調査 裁判所の型通りの調査のみで、中に立ち入れず、地中埋設物や不具合などわからない。 所有者様の了解は必要だが、中をくまなく調査できる。
賃借人 賃借権は「最先の権利」と不動の権利となる。退居の約束は大金が必要だし、事後となる。 所有者様の了解は必要だが、会えるし、よく協議すれば、事前に退居の約束をしてもらえる。
銀行融資 残金を裁判所に納入後に所有権移転となるので、銀行融資は不可能⇒現金を持っている、もしくは銀行に信用ある法人以外の一般ユーザーは事実上入札不可能。 残金決済・所有権移転・抵当権設定を同時にするので、銀行融資が可能⇒一般ユーザーが購入できる。
価格 上記の為に裁判所の基準価額は、その物件の固有の評価額の70%以下(賃借人いる場合は約50%)となる。少なくとも一般ユーザー価格の80%となる。低価格は必然。 一般ユーザーが、年利1%以下の住宅ローンで購入できるから、高価格になる。仮に法人であっても、測量、建築確認申請が残金決済前にでき、買主は事業化を早く進めることができるので、高価格になる。
競売と任意売却の二股(一番下手な売却方法。※実例あり) 任意売却で売られてしまうと思うと、入札したいと思っても法人は消極的。入札する時、保証金と言って基準価額の20%のお金を裁判所に払う必要があるので、入札にも消極的となる。 仮に、お客様が購入したいと思っても、競売で売られてしまう可能性があり、真剣に、建築プランを入れたり、銀行融資の相談をすることをしない。慎重な価格提示となる。
ベストな方法 競売申立てはしない、又は競売は取り下げる。
任意売却に100%任せる。それも大手不動産会社でなく経験豊富な不動産会社に任せる。
広く、一般ユーザーなどに物件を紹介する。尚、販売チラシだけでは限定的なので、あらゆるSNSを使う。大手不動産会社は「囲い込み」をして物件を公開しないことがあるから、やめるべし。プロである弊社にお任せ下さい。
※実例:東京23区・中央線主要駅徒歩圏・賃借人付き・閑静住宅地物件
競売落札価格=5,050万円、野村不動産任意売却要請価格=4,100万円
弊社評価査定額=5,200万円以上で売却可能(競売は取り下げるが前提)

 

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